전세권(傳貰權)과 전세계약(傳貰契約), 이 차이는?
Economy/KOREA 2009/11/15 11:08전세(傳貰)제도
먼저, 전세에 대해 알아봅시다. 전세라는 것은 전 세계에서 우리나라에만 있는 특수한 제도로, 일정기간 부동산(또는 그에 준하는 동산)을 일정한 돈을 맡기고 일정한 기간 목적에 맞게 사용한 후, 기간이 끝났을 때 이 증거금을 반환받고 목적물을 원주인에게 돌려주는 제도입니다. 외국인들은 우리나라 전세제도를 정말 어이없게 보지요.
전세제도는 우리나라의 사상인 왕토(王土)사상 위에 광복이후에 혼란이 덧붙여진 결과물입니다. 우리나라에선 모든 땅과 부동산은 왕의 선물이므로 누구든지 살 수 있다는 사상이 있는데, 이 사상이 왕토사상입니다.(왕토사상에 따르면 지금 우리나라의 모든 땅은 이명박 소유라는 말이 됩니다. 대통령 잘 뽑아야 된다는 소리가 바로 땅주인 바뀌는거 때문이죠 ㅇㅁㅇ) 1912년 토지조사사업에 의해 무너졌지만, 서민층에게는 오랫동안 남았습니다. 이 왕토사상에 광복 직후의 혼란상태에서 땅 주인이 사라지자 아무나 잡고 살면서 전세제도가 생기기 시작했습니다.
물권(物權)
물권은 일정한 물건에 대해 가지는 권리입니다. 우리나라 민법에서는 이 물권을 단 8가지로 정하고 있습니다. 가장 강력한 물권인 소유권, 일단 가지고만 있으면 인정받는 점유권, 나머지 6개는 제한물권인데, 이 제한물권 중 용익물권(물건을 수익. 이용할 수 있는 권리)에 지상권, 지역권, 전세권이 있고, 담보물권(수익. 이용은 할 수 없고 처분만 가능한 물권)에 유치권, 질권, 저당권이 있습니다.
전세권은 민법에서 강력하게 보호하고 있는 엄연한 [물권]입니다. 부동산 물권이므로 당연히 <등기>를 하도록 되어 있습니다.(단, 동산물권은 등기하면 등기소 업무 터지므로 물권 중 7가지는 부정되고 점유권만 인정됩니다. 동산은 훔쳤든 강탈했든 간에 『점유 = 소유』로 봅니다.)
전세권(傳貰權)
전세권은 엄연한 물권으로, 민법에선 『전세금(傳貰金)을 지급하고 타인의 부동산을 일정기간 그 용도에 따라사용 ·수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리(민법 303조 l항).』으로 정의하고 있습니다. (여기서 말하는 부동산에는 순 부동산 뿐만 아니라, 자동차, 비행기, 선박 등 부피가 큰 준부동산도 포함됩니다. 자동차, 비행기, 선박 등을 소유할 때도 등기 해야합니다. 등기 안하면 그 유명한 대포차 되는거죠.)
전세권의 효력
전세권은 등기 즉시 대항력과 우선변제권이 생깁니다.
일단, 대항력은 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력으로, 전세권이 생김으로 인해 그 부동산의 소유자가 바뀌더라도 이전 소유자가 아닌 변경 소유자에게 전세권을 들이대며 전세금을 돌려 줄 때까지 계속 거주할 수 있는 힘입니다.
만약, 대항력이 인정되지 않는다면, 부동산사기단에게 속아넘어가 전세금을 주고 입주한 뒤 전세기간이 끝나 돈을 돌려받아야 하는데 사기단이 소유자를 바꿔놓은 후 돈을 먹튀하는 사태가 생길 수 있습니다. 이 때 대항력이 없으면 돈은 못 돌려받고 거리에 나앉아야 되지요.
우선변제권은, 등기부 등본 을구에 기재된 순서대로 전세금(또는 담보금)을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 예를 들어, 어떤 집에 전세권을 1순위(저당권 등 여타 을구에 기재된 사항은 없는 집)로 설정해 놓고 집에 들어가 살고 있는데, 그 집주인이 전세권 설정 이후에 부동산을 담보로 돈을 빌린 후 못 갚아 파산하여 부동산이 경매에 넘어간다 할 때, 전세보증금을 1순위(저당권이 먼저면 2순위)로 찾을 수 있는 권리입니다.
대항력과 우선변제권은 서민들에겐 죽으나 사나 지켜야 하는 권리이지요. 이 두 힘이 없으면 그저 서민들은 거리로 나가리 되니까요.
게다가, 전세권은 엄연한 물권이기 때문에 전세권과 전세권의 목적부동산은 전혀 다른 물건이 됩니다. 이 얘기는 전세권을 담보로 돈을 빌려올 수 있다는 말이 됩니다.
예를 들어, 전세권을 10년(전세권은 2년 이상 10년 이하의 기간만 등기할 수 있습니다. 그 이후로도 살고 싶으면 계속 연장해야죠.)으로 등기하고, 돈이 갑자기 궁해져 은행에 가서 전세권을 담보로 돈을 빌려올 수 있다는 것입니다.
또, 전세권은 전세계약 할 때 전전세(轉傳貰)를 금지하지 않으면 전전세 할 수 있습니다. 전전세란, 전세권 위에 전세권을 올리는 것입니다. 예를 들어, 8년짜리로 전세권을 등기하고 2년 정도 산 후 외국에 4년정도 살게 되었는데, 그 다음에 돌아와서도 이 집에 살고 있다면, 전세권 6년(8년에서 이미 거주한 2년 뺌) 위에 전전세권 4년을 올려 세입자를 4년간 살게 한 후, 귀국해서 세입자 내보내고 다시 거주할 수 있는 권리입니다.
이렇게 소유권의 영향을 거의 받지 않는 막대한 물권(전세계약과는 전혀 다른 권리입니다. 전세계약은 기본적으로 채권이죠.)인 전세권을 소유자는 만들어 주기 꺼려합니다.(당연합니다. 전세권 설정은 [일정기간 소유권 포기]와 같으니까요.)
기본적으로 전세계약은 채권입니다. 일반적으로 부동산시장에 <전세>라고 나오는 놈들은 다 전세계약이지요. 전세계약은 채권(債權. 債券 아님)이기 때문에 기본적으로 민법의 보호를 받을 수 없는 것이 원칙입니다. 그렇기 때문에 전세계약 세입자들은 집주인이 바뀌면 나가리 될 수 밖에 없었습니다.(우선변제권과 대항력이 인정되지 않음) 민법에서 채권에 대해선 침묵하고 있기 때문이지요.
하지만, 이 전세계약으로 고통받는 세입자를 위해 국가에서 <주택임대차보호법>을 만들었습니다. 주택임대차보호법은 민법에 대한 특별법이기 때문에 우선적으로 적용되게 됩니다. 전세계약은 바로 이 주택임대차보호법 덕분에 서민들을 지킬 수 있게 되었습니다. 주택임대차보호법에선, 전세계약을 할 때 대항력을 얻으려면 그 대상물의 인도(실제입주)와 주민센터에 가서 하는 전입신고(주소변경)를 하도록 하고 있습니다.
전세권같이 등기를 하고, 등록세/취득세(전세권은 물권으로 등록세와 취득세를 내야 합니다.)를 내지 않아도 되는 간편함이 있습니다. 그리고 주민센터나 공증인에 의한 확정일자까지 받으면 우선변제권의 효력이 생깁니다.(날짜순으로 전세금 반환) 단, 이 대항력과 우선변제권은 <다음날>부터 적용됩니다. 전세권의 대항력과 우선변제권이 <즉시>적용되는 것과는 다르지요.
하지만 전세계약은 서민을 위한 계약인지라 전전세, 담보대출 등이 불가합니다. 오로지 <거주>목적으로만 이용할 수 있지요.
전세계약처럼 기본적으로 채권인데, 특별한 법의 보호를 받아 물권처럼 행세하는 것을 [채권의 물권화]라고 합니다. 기본적으로 물권이 채권보다 우선하는 <물권 절대의 법칙>이 채권의 물권화로 구멍이 뚫려 있는 것이지요.
아무리 전세제도가 잘 발달되어 있어도 역시 <내집>보다는 불편하지요. 대출 끼지 않은 <My Home>이 가장 편한 겁니다. ㅇㅁㅇ 여러분도 돈 열심히 모으셔서 <My Home>을 가져보도록 노력하세요~! <My Home>없으면 고생합니다.
전세계약(傳貰契約)
기본적으로 전세계약은 채권입니다. 일반적으로 부동산시장에 <전세>라고 나오는 놈들은 다 전세계약이지요. 전세계약은 채권(債權. 債券 아님)이기 때문에 기본적으로 민법의 보호를 받을 수 없는 것이 원칙입니다. 그렇기 때문에 전세계약 세입자들은 집주인이 바뀌면 나가리 될 수 밖에 없었습니다.(우선변제권과 대항력이 인정되지 않음) 민법에서 채권에 대해선 침묵하고 있기 때문이지요.
하지만, 이 전세계약으로 고통받는 세입자를 위해 국가에서 <주택임대차보호법>을 만들었습니다. 주택임대차보호법은 민법에 대한 특별법이기 때문에 우선적으로 적용되게 됩니다. 전세계약은 바로 이 주택임대차보호법 덕분에 서민들을 지킬 수 있게 되었습니다. 주택임대차보호법에선, 전세계약을 할 때 대항력을 얻으려면 그 대상물의 인도(실제입주)와 주민센터에 가서 하는 전입신고(주소변경)를 하도록 하고 있습니다.
전세권같이 등기를 하고, 등록세/취득세(전세권은 물권으로 등록세와 취득세를 내야 합니다.)를 내지 않아도 되는 간편함이 있습니다. 그리고 주민센터나 공증인에 의한 확정일자까지 받으면 우선변제권의 효력이 생깁니다.(날짜순으로 전세금 반환) 단, 이 대항력과 우선변제권은 <다음날>부터 적용됩니다. 전세권의 대항력과 우선변제권이 <즉시>적용되는 것과는 다르지요.
하지만 전세계약은 서민을 위한 계약인지라 전전세, 담보대출 등이 불가합니다. 오로지 <거주>목적으로만 이용할 수 있지요.
전세계약처럼 기본적으로 채권인데, 특별한 법의 보호를 받아 물권처럼 행세하는 것을 [채권의 물권화]라고 합니다. 기본적으로 물권이 채권보다 우선하는 <물권 절대의 법칙>이 채권의 물권화로 구멍이 뚫려 있는 것이지요.
하지만..
아무리 전세제도가 잘 발달되어 있어도 역시 <내집>보다는 불편하지요. 대출 끼지 않은 <My Home>이 가장 편한 겁니다. ㅇㅁㅇ 여러분도 돈 열심히 모으셔서 <My Home>을 가져보도록 노력하세요~! <My Home>없으면 고생합니다.
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